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居抜物件の選び方

そもそも居抜物件とは？

店舗物件引渡し時の内装の状態には「スケルトン」と「居抜き（いぬき）」と呼ばれるものがあります。
「スケルトン」とは内装造作設備が無い状態を言います。何も無い状態なので、自由なレイアウトが可能です。
ただし、スケルトンは１から内装造作設備を造る為、コストが高くつく傾向にあります。

「居抜き」とは前入居テナントの内装造作設備が残っている状態を言います。
既存設備を利用してお店を造る事により、コストを抑えて出店する事が可能です。
その反面、形が出来上がっている状態の為、レイアウトに制限が出てきます。

どちらも一長一短ございますが、「コストを抑えてイメージしているお店を造る！！」これが最も理想的な形だと考えます。
物件契約の前に予算の目星が付けば、きっと契約時の有用な判断基準になるでしょう。

それでは、どんな物件がコストダウンに繋がるのか。
それは、オーナー様の理想と物件の条件によって異なりますので、チェックポイントと照らし合せてご覧下さい。

居抜物件の主なチェックポイント

Point1 業態のマッチング

出したいお店の業態と前入居テナントの業態を比較してみます。

Case1 前業態：オフィス→次業態：飲食店

これは極端な例ですが、この場合、厨房を１から造る必要があります。また、オフィスと飲食店では室内の発熱量が異なる為に、エアコンの能力も見直す必要があります。
コストの掛かる部分を活用出来ないのであれば、居抜きのメリットがありません。

Case2 前業態：ＢＡＲ→次業態：居酒屋

一見、同じ飲食業態なのでコストダウン出来そうですが、メインサービスの内容が異なります。
BARは飲料がメイン、居酒屋は料理がメイン、となると厨房設備の内容が変わります。

コンロの火口が２口では足りず、３口のコンロに入替えるとすると、発熱量が増える為、厨房換気の能力を見直す必要があります。
換気能力を上げなければならない場合、室内の換気量が増える為、今度はエアコンの能力も見直す必要性がでてきます。

という具合に、同じ飲食店でも居抜きのメリットを活用できないケースもありますので注意が必要です。

料理の内容によっては厨房設備をそのまま利用出来る事もあります。

Point2 レイアウト

現状と理想を比較してみましょう。

上図のレイアウトでのポイントは厨房の位置です。
全く違う位置に改修する事になります。
この場合、工事の手順としては、既存の厨房を解体するところから始まります。さらに、入口側に１から厨房を造る事になる為、居抜状態を活用出来ていません。

厨房は電気・水・ガス・換気等の設備が集中している区画で、内装費のウェイトを大きく占めています。
ここまで大幅なレイアウト変更が必要な物件であれば、解体工事の必要がないスケルトン物件の方がコスト掛かりません。

居抜物件のメリットは内装造作設備を１から造る必要が無いという事です。既存設備を活かさなければ居抜物件のメリットが損なわれてしまいます。

Point3 既存設備の状態

内装費のコストを大幅に占めるのは、設備工事費用です。

例えば、エアコンが設置されているのと無いとでは大違いです。
しかし、気を付けて頂きたいのは引渡時の状態です。エアコンは設置されてあっても実は故障しているかもしれません。正常に稼動するかどうかの確認は必須です。

また、正常に稼動する場合でも、型式が古いものは注意が必要です。
修理に必要な部品が残っておらず、故障しても修理出来ないケースがあります。そうなると、新品に取替えをお奨めいたします。
修理可能な型式かどうか事前に調査できていれば、早めの対策が打てます。
物件契約するかどうか、これも一つの判断基準になると思います。